Les terres de l’Etat sont-elles réservées à une minorité?

Analyse

Patrimoine national

Par Aditya Narayan

La question de la distribution des terres de l’Etat est revenue au premier plan de l’actualité ces jours-ci avec l’expulsion manu militari des squatters qui occupaient illégalement des terrains de l’Etat dans plusieurs endroits (Riambel, Pointe-aux-Sables). La semaine dernière deux révélations faites au Parlement sont venues alimenter la controverse. L’une faite par le leader de l’Opposition à l’effet qu’un homme d’affaires détenant un bail sur 30 arpents de pas géométriques n’aurait pas payé les frais de location à l’Etat ces dernières années. L’autre faite par un député de l’opposition à l’effet qu’un député de la majorité est l’un des trois actionnaires dans une compagnie qui a obtenu un bail sur deux arpents de pas géométriques (pieds dans l’eau).

Le fait qu’un homme d’affaires ou un député ait obtenu un bail sur des terres de l’Etat n’est pas nouveau ni surprenant. Bien des individus se sont vus octroyer des baux sur des terres de l’Etat pour des raisons diverses. Ce qui est discutable, voire controversable, c’est la façon dont le gouvernement gère les terres de l’Etat à travers le bail à long terme.


“Nous en avons eu une preuve probante avec la façon dont la loi a été appliquée dans deux cas. Dans le premier cas, les autorités ont envoyé les forces de l’ordre sur certains sites à travers le pays pour démolir les habitations de fortune qui y furent installées par des squatters. Raison invoquée: occupation illégale de terres de l’Etat. Dans le deuxième cas, un homme d’affaires locataire d’un bail ne se serait pas acquitté des frais de location dûs à l’Etat, ce qui est vraisemblablement un acte illégal. Dans les deux cas, le gouvernement n’a pas fait preuve de la même fermeté… Y-a-t-il une loi pour les riches et une autre pour les pauvres dans la république mauricienne qui est censée fondée sur l’Etat de droit? »


Limites morales de la loi

Sous des gouvernements successifs, l’Etat a loué des terres par bail pour une période fixe (allant jusqu’à 99 ans) dans l’opacité absolue. Le gouvernement distribue des terres à sa discrétion à qui il veut, fixe les frais de location et détermine la durée de location. Cette politique est-elle justifiable en ces temps de crise où les citoyens veulent savoir comment leurs mandataires politiques dépensent l’argent des contribuables et ce qu’ils font des biens publics confiés à leur charge?

Les bien-pensants diront que tout ce que l’Etat fait est dans les limites de la loi et donc entièrement légal. Or, la loi a des limites morales dans la mesure où son application devient inique lorsqu’elle est de nature discriminatoire. Nous en avons eu une preuve probante avec la façon dont la loi a été appliquée dans deux cas.

Dans le premier cas, les autorités ont envoyé les forces de l’ordre sur certains sites à travers le pays pour démolir les habitations de fortune qui y furent installées par des squatters. Raison invoquée: occupation illégale de terres de l’Etat.

Dans le deuxième cas, un homme d’affaires locataire d’un bail ne se serait pas acquitté des frais de location dûs à l’Etat, ce qui est vraisemblablement un acte illégal. Dans les deux cas, le gouvernement n’a pas fait preuve de la même fermeté dans sa tentative de rétablir la loi. Y-a-t-il une loi pour les riches et une autre pour les pauvres dans la république mauricienne qui est censée fondée sur l’Etat de droit?

La distribution des terres de l’Etat est une problématique multi-dimensionnelle qui touche aux droits de propriété, au logement social, à la réforme agraire, à l’utilisation des terres publiques à usage agricole, commercial ou industriel, et à la transparence dans la gestion du patrimoine national.

Droits de propriété

L’occupation des terres de l’Etat par des squatters est une question lancinante dans ce pays où l’accès à la propriété est devenu un enjeu important du développment inclusif. Le gouvernement a sans doute le droit de louer des terres à des particuliers, des sociétés ou des organisations civiles pour des besoins aussi variés que le développement immobilier, les cultures vivrières ou l’installation de facilités sociales (lieux de culte, centres communautaires, etc).

Ce qui cloche, c’est que cette distribution ne se fait pas selon des critères objectifs qui placent les demandeurs/locataires sur un pied d’égalité. Si quelqu’un qui est dans la proximité du pouvoir identifie un terrain de l’Etat quelque part et dépose une demande de bail fondée sur certains besoins, il a plus de chances de l’obtenir que le citoyen ordinaire qui n’a pas d’information ou de contact politique.

Historiquement, certains groupes sociaux n’ont pas eu un accès facile à la propriété en raison des séquelles de l’esclavage ou de l’engagisme qui ont fait d’eux des démunis, condamnés à être des locataires ou à squattter les flancs des montagnes sous des bicoques. La Commission Justice et Vérité a abordé le problème de la dépossession des descendants d’esclaves, mais aucune mesure de remédiation n’a été prise. Ces groupes vulnérables ont un urgent besoin de logement social. Le gouvernement vient de promettre la construction de 12 000 maisons en cinq ans dans le budget 2020-21, mais en attendant la réalisation du projet il y a un besoin de relogement pour les squatters.

Logement social

L’histoire du pays ne manque pas de modèles de logement social entrepris à des époques différentes avec des institutions comme la Central Housing Authority, la Mauritius Housing Corporation (MHC) et la NHDC. Dans tous ces cas, le gouvernement a construit des maisons pour les familles pauvres ou accordé des prêts-logement à celles qui pouvaient prendre une hypothèque. Le modèle de relogement social le plus équitable est celui qui fut réalisé par la Mauritius Sugar Authority (MSA) entre 1987 et 1997.

Après des négociations entre la MSA et les établissements sucriers, ces derniers avaient accepté de vendre un lopin de terre (minimum de 7 perches) pour une somme nominale (Rs 15 000 à Rs 25 000) aux habitants des “camps sucriers” afin qu’ils puissent construire leur propre maison. Une cinquantaine de camps sucriers furent ainsi démolis et des terrains furent distribués à travers le pays à leurs habitants, qui avaient eu un prêt de la MHC pour financer la construction d’une maison.

Le gouvernement avait pris en charge toutes les dépenses de développement des infrastructures (eau, électricité et chemins dans les morcellements) et avait exempté les morcellements de toute taxe d’enregistrement ou de conversion.

Le gouvernement peut s’inspirer de ce modèle de relogement pour venir en aide aux sans-logis authentiques et à tous ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter un lopin de terre en ces temps où la spéculation foncière a mis hors de leur portée tout accès à la propriété. Il est irréaliste de s’attendre à ce qu’une famille vivant sur le salaire minimum économise assez d’argent pour devenir propriétaire d’une maison. D’ailleurs, même ceux qui ont ouvert un compte d’épargne-logement en vue d’avoir droit à une maison de la NHDC attendent pendant des années avant d’avoir leur propre toit.

Il y a suffisamment de terres de l’Etat pour lancer un vaste projet de relogement social. Les établissements sucriers qui développent des villas de luxe pour étrangers richicissmes peuvent mettre à la disposition d’un tel projet les terres marginales qu’ils veulent convertir en morcellements immobiliers. En contrepartie de toute aide que l’Etat leur accordera à travers la Mauritius Investment Corporation ou autrement, ils doivent faire un effort de solidarité sociale.

Open-data Government

Le manque de transparence dans le gestion du patrimoine foncier de l’Etat demeure un problème grave. Il est temps de changer de fond en comble le modèle actuel avec des réformes visant à optimiser l’utilisation des terres de l’Etat pour les besoins agricoles, industriels, commerciaux, du logement social, de l’immobilier et de l’hôtellerie. Plus que jamais, il est nécessaire d’établir une Land Bank qui identifiera tous les bénéficiaires des baux sur les terres de l’Etat, l’emplacement et la superficie des terrains loués à bail, les frais de location par arpent, et les types d’usage ou de développement permis.

Cette Land Bank devrait suivre le modèle de “open data government” qui existe dans les démocraties libérales, où tous les biens publics sont repertoriés et affichés dans une base de données en ligne avec les types de développement ou d’usage qui leur sont attribués. Ce modèle assure la transparence dans la gestion des biens fonciers.

Le modèle de “open data government” fait partie de toute une philosophie de management moderne du secteur public fondée sur le droit à l’information du public. La démocratie existe lorsque les citoyens sont informés et savent ce que leurs dirigeants font.

Dans les pays démocratiques dignes de ce nom, tout citoyen doit pouvoir faire une demande d’information sous la Freedom of Information Act (FOIA) et le gouvernement est tenu d’y répondre dans des délais prescrits. A Maurice, aucun gouvernement n’a voulu introduire une FOIA parce que l’opacité lui permet d’appliquer la loi selon ses convenances.

La transparence permettrait d’en finir avec certaines pratiques malsaines qui favorisenrt une minorité de privilégiés. Le locataire d’un bail qui ne réalise pas son projet dans deux ans devrait rendre le terrain à l’Etat. Celui qui ne paie pas ses frais de location devrait être poursuivi avec des peines sévères ou être destitué du titre du bail. Celui qui revend le bail à une tierce partie devrait rendre les revenus engrangés à l’Etat. Il est inacceptable que des individus ou des sociétés qui reçoivent un bail puisse le revendre à d’autres pour réaliser une manne inespérée sur le dos de l’Etat. C’est un recel de bien public, une braderie du patrimoine commun.


* Published in print edition on 16 June 2020

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