{"id":39578,"date":"2024-02-09T21:10:40","date_gmt":"2024-02-09T17:10:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mauritiustimes.com\/mt\/?p=39578"},"modified":"2024-02-16T16:51:04","modified_gmt":"2024-02-16T12:51:04","slug":"un-moratoire-pour-limmobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mauritiustimes.com\/mt\/un-moratoire-pour-limmobilier\/","title":{"rendered":"Un moratoire pour l\u2019immobilier"},"content":{"rendered":"

Opinion<\/u><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/strong>D\u00e9veloppement foncier<\/u><\/h4>\n

La proposition d\u2019un moratoire est un pas vers une r\u00e9flexion profonde sur le mod\u00e8le de d\u00e9veloppement du pays ax\u00e9 sur les morcellements fonciers et la braderie de pans entiers du patrimoine national aux \u00e9trangers<\/em><\/p>\n

Par <\/strong>Prakash Neerohoo<\/strong><\/span><\/p>\n

Au nom de l\u2019alliance de l\u2019opposition parlementaire, le leader du PMSD, Xavier Duval, a annonc\u00e9 qu\u2019un \u00e9ventuel gouvernement Ptr-MMM-PMSD, d\u00e9cr\u00e9terait un moratoire concernant les gros projets immobiliers (IRS, PDS, RES, centres commerciaux) en attendant une \u00e9tude approfondie de leur impact sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire.<\/p>\n

Ce moratoire serait une cessation temporaire dans l\u2019ex\u00e9cution de gros projets immobiliers dans le pays afin de permettre aux autorit\u00e9s d\u2019\u00e9valuer leur impact sur l\u2019environnement (terre, air, eau, organismes vivants) en tenant compte des crit\u00e8res d\u2019un am\u00e9nagement du territoire planifi\u00e9 et viable. C\u2019est une excellente id\u00e9e dans la mesure o\u00f9 les morcellements fonciers permettant le d\u00e9veloppement immobilier sont r\u00e9alis\u00e9s, dans la plupart des cas, au d\u00e9triment des \u00e9cosyst\u00e8mes naturels \u00e0 Maurice.<\/p>\n

Nous savons que ces projets ne sont pas souvent conformes aux normes de l\u2019\u00e9valuation environnementale prescrite dans la loi, notamment l\u2019Environmental Impact Assessment<\/em> (EIA) sous The Environment Protection Act, 2002<\/em>. Parfois, les projets sont sujets \u00e0 un EIA minimal, donc inefficace, ou ils sont carr\u00e9ment exempt\u00e9s de l\u2019EIA. L\u2019exemple le plus frappant de cette insouciance environnementale est le projet d\u2019am\u00e9nager une ville intelligente (smart city<\/em>) sur un terrain mar\u00e9cageux \u00e0 Roches Noires. La soci\u00e9t\u00e9 civile s\u2019est \u00e9lev\u00e9e contre ce projet dont l\u2019EIA ne fait pas l\u2019unanimit\u00e9.\"\"<\/p>\n

Types de projets<\/strong><\/p>\n

Au fil des ann\u00e9es, Maurice a con\u00e7u une panoplie de plans pour offrir diff\u00e9rents types de propri\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res principalement \u00e0 une client\u00e8le \u00e9trang\u00e8re :<\/p>\n

(a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 l\u2019Integrated Resort Scheme <\/em>(IRS) qui construit des villas de luxe avec terrains de golf dans les r\u00e9gions c\u00f4ti\u00e8res pour des r\u00e9sidents non-citoyens au prix minimum de $ 500 000 par r\u00e9sidence\u00a0;<\/p>\n

(b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 le Property Development Scheme <\/em>(PDS) qui permet aux \u00e9trangers d\u2019obtenir le droit de r\u00e9sidence \u00e0 Maurice en achetant une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle de $500 000 ou plus\u00a0;<\/p>\n

(c)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 le Real Estate Scheme <\/em>(RES) qui permet la vente de propri\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res aux \u00e9trangers sans un investissement minimal, mais sujette aux frais d\u2019enregistrement de $ 25 000 et \u00e0 une taxe de cession de 5% sur la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la revente\u00a0;<\/p>\n

(d)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 l\u2019Invest Hotel Scheme <\/em>(IHS) qui permet \u00e0 un promoteur de construire un h\u00f4tel en vendant des villas, suites ou chambres dans l\u2019h\u00f4tel \u00e0 des acheteurs individuels. Sous ce plan, l\u2019acheteur utilise la propri\u00e9t\u00e9 pour 45 jours au maximum et la loue au promoteur pour le reste de l\u2019ann\u00e9e d\u2019apr\u00e8s les termes d\u2019un contrat de cession-bail (sale-leaseback<\/em>)\u00a0;<\/p>\n

(e)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 le Smart City Scheme<\/em> (SCS) qui permet la cr\u00e9ation de villes intelligentes (smart cities<\/em>) dans le pays sur de grandes surfaces.<\/p>\n

\u00c0 l\u2019origine, le projet IRS fut lanc\u00e9 pour d\u00e9velopper certaines r\u00e9gions c\u00f4ti\u00e8res dans le cadre d\u2019un tourisme haut de gamme. Mais au cours des ann\u00e9es, ce projet de construction de villas de luxe pour de riches \u00e9trangers s\u2019est \u00e9tendu \u00e0 toutes les r\u00e9gions c\u00f4ti\u00e8res. Le gouvernement a ensuite ajout\u00e9 d\u2019autres projets (PDS, RES, IHS) pour mettre le pays sur la voie d\u2019un d\u00e9veloppement immobilier d\u00e9brid\u00e9 sans un respect rigoureux des normes d\u2019un am\u00e9nagement du territoire viable et int\u00e9gr\u00e9.<\/p>\n

Dans bien des cas, ces projets ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s sur des terres agricoles qui ont \u00e9t\u00e9 converties \u00e0 un usage r\u00e9sidentiel ou commercial. L\u2019article 5 de la Sugar Industry Efficiency Act, 1988<\/em> permet la conversion de terres agricoles \u00e0 un usage non-agricole moyennant le paiement d\u2019une taxe de conversion (maximum de Rs 1 million par hectare). Cette taxe n\u2019est pas assez dissuasive et des milliers d\u2019hectares de terres agricoles ont \u00e9t\u00e9 converties \u00e0 l\u2019usage r\u00e9sidentiel ou commercial au cours des ann\u00e9es. Les gros propri\u00e9taires fonciers du secteur priv\u00e9 en qu\u00eate de rente \u00e9conomique ont trouv\u00e9 un beau filon pour mieux exploiter leurs terres et maximiser les profits.<\/p>\n

Nouvelle fili\u00e8re<\/strong><\/p>\n

Les \u00e9tablissements sucriers en particulier se sont engag\u00e9s dans cette nouvelle fili\u00e8re \u00e9conomique depuis la chute des prix du sucre sur le march\u00e9 d\u2019exportation, laquelle a eu pour r\u00e9sultat une chute \u00e9norme de la production de sucre (de 700 000 tonnes \u00e0 300 000 tonnes) depuis les ann\u00e9es 1990.\u00a0 Avec un prix de vente en chute libre, le co\u00fbt marginal de production du sucre (par tonne suppl\u00e9mentaire) avait d\u00e9pass\u00e9 le revenu marginal. Le secteur priv\u00e9 a d\u00e9velopp\u00e9 ce nouveau cr\u00e9neau \u00e9conomique gr\u00e2ce \u00e0 une fiscalit\u00e9 favorable : l\u2019imp\u00f4t maximal de 15% sur les b\u00e9n\u00e9fices des soci\u00e9t\u00e9s depuis 2006, l\u2019abolition depuis novembre 2011de la taxe sur les plus-values r\u00e9alis\u00e9es sur la vente de biens fonciers, et les faibles taux de taxe sur la conversion de terres agricoles, les morcellements fonciers et les cessions immobili\u00e8res.<\/p>\n

En effet, tous ces projets immobiliers ont fait du pays un vaste chantier de construction o\u00f9 les permis de construction sont allou\u00e9s \u00e0 gauche et \u00e0 droite sans respecter les crit\u00e8res d\u2019une planification urbaine raisonn\u00e9e et int\u00e9gr\u00e9e \u00e0 l\u2019environnement.<\/p>\n

Les inondations fr\u00e9quentes dans le pays ne sont pas uniquement les r\u00e9sultats du \u00a0d\u00e9r\u00e8glement climatique. Elles sont aussi les cons\u00e9quences de l\u2019abattage d\u2019arbres et du d\u00e9boisement dans certains endroits. Les canalisations naturelles des terrains autrefois agricoles ont \u00e9t\u00e9 bouch\u00e9es avec pour cons\u00e9quence des inondations en temps de pluies diluviennes. Par ailleurs, la surface cultivable dans le pays r\u00e9tr\u00e9cit comme une peau de chagrin au moment o\u00f9 les besoins de s\u00e9curit\u00e9 alimentaire (garantie en partie par les cultures vivri\u00e8res et l\u2019\u00e9levage) et les besoins de s\u00e9curit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique (assur\u00e9e par des \u00e9nergies renouvelables) se font plus pressants, avec pour corollaire une d\u00e9pendance accrue sur les importations.<\/p>\n

Pour sa part, le gouvernement a trouv\u00e9 dans ces projets immobiliers un moyen d\u2019engranger des devises \u00e9trang\u00e8res pour renflouer la balance des paiements d\u00e9ficitaire du pays. La majeure partie (plus de 50 %) de l\u2019investissement direct ext\u00e9rieur (IDE) va dans l\u2019achat de propri\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res et non pas dans la capacit\u00e9 productive du pays.<\/p>\n

Selon les chiffres de la Banque de Maurice (voir le tableau ci-dessous), l\u2019investissement direct ext\u00e9rieur dans l\u2019immobilier \u00e9tait de Rs 8,7 milliards dans le premier semestre de 2023, soit 64% du montant total de l\u2019IDE de Rs13,5 milliards. En 2022, l\u2019investissement direct ext\u00e9rieur dans l\u2019immobilier \u00e9tait de Rs 15,4 milliards sur les Rs 27,6 milliards d\u2019IDE dans le pays, soit 56%. Dans plusieurs rapports, la Banque mondiale a tir\u00e9 la sonnette d\u2019alarme sur le faible niveau de l\u2019IDE dans la capacit\u00e9 productive de l\u2019\u00e9conomie (agriculture, industrie).<\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Table – BOM: Gross Direct Investment Flows<\/strong><\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\n2021<\/strong><\/td>\nratio<\/strong><\/td>\n2022<\/strong><\/td>\nratio<\/strong><\/td>\n2023 H1<\/strong><\/td>\nratio<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
 <\/td>\nRs M.<\/td>\n <\/td>\nRs M.<\/td>\n <\/td>\nRs M.<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
Other sectors<\/td>\n9,547<\/td>\n0.52<\/td>\n12,236<\/td>\n0.44<\/td>\n4,850<\/td>\n0.36<\/td>\n<\/tr>\n
Real estate activities<\/td>\n8,922<\/td>\n0.48<\/td>\n15,422<\/td>\n0.56<\/td>\n8,663<\/td>\n0.64<\/td>\n<\/tr>\n
Total<\/strong><\/td>\n18,469<\/strong><\/td>\n1.00<\/strong><\/td>\n27,658<\/strong><\/td>\n1.00<\/td>\n13,513<\/strong><\/td>\n1.00<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Of which:<\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
IRS\/RES\/IHS\/PDS\/SCS<\/td>\n5,922<\/td>\n0.32<\/td>\n11,361<\/td>\n0.41<\/td>\n5,915<\/td>\n0.59<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

S\u00e9gr\u00e9gation sociale<\/strong><\/p>\n

Sur le plan social, tous ces projets immobiliers ont cr\u00e9\u00e9 des agglom\u00e9rations exclusives (gated communities)<\/em> pour des \u00e9trangers et\/ou mauriciens bien nantis dans le cadre d\u2019un syst\u00e8me de s\u00e9gr\u00e9gation de classe. Certaines agglom\u00e9rations sont uniquement habit\u00e9es par des \u00e9trangers dans un syst\u00e8me d\u2019apartheid social. Un \u00e9tranger qui visiterait Rivi\u00e8re Noire et Tamarin dans l\u2019Ouest du pays se croirait en Afrique du Sud au temps de l\u2018apartheid. L\u2019opulence ostentatoire dans ces agglom\u00e9rations contraste singuli\u00e8rement avec la pauvret\u00e9 de certains villages avoisinants.<\/p>\n

La proposition d\u2019un moratoire est un pas vers une r\u00e9flexion profonde sur le mod\u00e8le de d\u00e9veloppement du pays ax\u00e9 sur les morcellements fonciers et la braderie de pans entiers du patrimoine national aux \u00e9trangers. Il est probable que cette r\u00e9flexion ne m\u00e8ne pas \u00e0 une remise en question du mod\u00e8le, mais au moins elle permettrait d\u2019analyser les m\u00e9faits d\u2019un d\u00e9veloppement foncier d\u00e9brid\u00e9, incoh\u00e9rent et n\u00e9faste \u00e0 l\u2019environnement. Si cette r\u00e9flexion d\u00e9bouche sur des mesures susceptibles de corriger les excroissances du mod\u00e8le et \u00e9viter\u00a0les effets n\u00e9gatifs sur l\u2019environnement, ce sera d\u00e9j\u00e0 un pas dans la bonne direction.<\/p>\n

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Mauritius Times ePaper Friday 9 February 2024<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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